近日，濱江區(qū)司法局浦沿司法所在浙江解紛碼平臺(tái)上收到了一批群體性物業(yè)糾紛案件，案件數(shù)量多達(dá)45件，起因是業(yè)主們不滿意物業(yè)的服務(wù)而拒交物業(yè)費(fèi)。司法所經(jīng)過(guò)分析研判后將案件委托給法視界調(diào)處，并就案件如何調(diào)處進(jìn)行針對(duì)性指導(dǎo)，要求迅速組織專(zhuān)業(yè)力量負(fù)責(zé)調(diào)處，防止矛盾糾紛發(fā)生外溢上行風(fēng)險(xiǎn)。
法視界在接受委托的第一時(shí)間迅速成立調(diào)解小組，找出此次案件的爭(zhēng)議信息并開(kāi)始討論制定調(diào)解方案。調(diào)解員通過(guò)電話、短信、走訪等方式多次向物業(yè)、申請(qǐng)人方的代理律師及業(yè)主了解了糾紛詳情。
起初，部分業(yè)主對(duì)調(diào)解員的介入表示拒絕，認(rèn)為接受調(diào)解就是向物業(yè)妥協(xié)，就是對(duì)自己利益的放棄。業(yè)主們各抒己見(jiàn)，導(dǎo)致此次調(diào)解過(guò)程十分艱難。由于每個(gè)案件都具有關(guān)聯(lián)性，所以調(diào)解員最終決定將此批案件分為兩類(lèi)，由兩組調(diào)解員集中管理。雖然案件數(shù)量眾多、工作量巨大，但調(diào)解員依舊迎難而上，處理案件有條不紊、盡心盡力。分析各矛盾的癥結(jié)所在，始終堅(jiān)持尋找雙方利益的平衡點(diǎn)才是解決問(wèn)題的關(guān)鍵所在！在調(diào)解過(guò)程中，調(diào)解員通過(guò)“法與理”相結(jié)合的調(diào)解方法，不斷以法明理，積極做好雙方的思想工作，為最后的糾紛化解奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
對(duì)于物業(yè)方的失職行為，多數(shù)業(yè)主認(rèn)為就應(yīng)該以拒絕交費(fèi)來(lái)對(duì)抗，不然自己的利益就得不到該有的保障。如此莽撞的做法，看似有效，但實(shí)質(zhì)果真如此嗎？
對(duì)于業(yè)主來(lái)講，以不交物業(yè)費(fèi)來(lái)向物業(yè)施壓，無(wú)非是希望物業(yè)將本職工作做好，讓小區(qū)環(huán)境干凈舒適、生活質(zhì)量穩(wěn)步提升。調(diào)解員在調(diào)解過(guò)程中多次向業(yè)主釋明，拒繳物業(yè)費(fèi)的行為是違反法律的，這種做法肯定是不可取的。雖然物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量不盡如人意，但是解決問(wèn)題的途徑有很多，不必采取“拒交物業(yè)費(fèi)”這種違約的方式來(lái)表達(dá)不滿，把一件原本“占理”的事情變得“沒(méi)理”。釋明法理后大部分業(yè)主更清晰地認(rèn)識(shí)到自己的不恰當(dāng)行為不利于矛盾的解決。
同時(shí)，物業(yè)不履行合同約定使得小區(qū)品質(zhì)大大降低，損失的不僅僅是物業(yè)費(fèi)收入，還會(huì)失去廣大業(yè)主的信任。種種分析讓物業(yè)公司主動(dòng)認(rèn)識(shí)到自己物業(yè)服務(wù)管理上的不足，并承諾盡快解決現(xiàn)有問(wèn)題。
溝通是矛盾化解的最優(yōu)辦法，好的溝通能更好、更快地解決問(wèn)題。有些矛盾的產(chǎn)生只是缺少溝通空間，問(wèn)題說(shuō)開(kāi)了，解決途徑自然會(huì)隨之而來(lái)。
經(jīng)過(guò)調(diào)解員們的不懈努力，34件糾紛成功調(diào)處，其中雙方簽訂協(xié)議24份，有效阻止了矛盾擴(kuò)大。對(duì)少量仍未化解的矛盾，調(diào)解員后續(xù)將繼續(xù)跟蹤協(xié)調(diào)，做好收尾工作。法視界矛盾調(diào)解中心以服務(wù)和保障民生為工作目標(biāo)，把物業(yè)糾紛在訴前解決，從源頭上化解矛盾糾紛，進(jìn)一步促進(jìn)轄區(qū)和諧穩(wěn)定、群眾安居樂(lè)業(yè)。
處理此類(lèi)物業(yè)糾紛的相關(guān)法律規(guī)定
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)整體區(qū)域的各個(gè)方面提供物業(yè)服務(wù)，具有公共性和整體性，局部存在瑕疵不能視為重大瑕疵。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行合同約定或者法律規(guī)定以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理等義務(wù)，業(yè)主可以與其溝通采取補(bǔ)救措施或者要求其承擔(dān)賠償責(zé)任，而非拒繳物業(yè)費(fèi)。
若法院在后續(xù)審理過(guò)程中認(rèn)定物業(yè)在義務(wù)范圍內(nèi)存在管理不當(dāng)，出現(xiàn)履行重大瑕疵，物業(yè)費(fèi)可以適當(dāng)減免，但絕不是以拒繳物業(yè)費(fèi)的方式來(lái)對(duì)抗。
合同是雙方合意的產(chǎn)物，合同的履行更需要雙方去共同努力。物業(yè)也是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，資金的周轉(zhuǎn)離不開(kāi)業(yè)主物業(yè)費(fèi)的繳納，拒繳物業(yè)費(fèi)的行為會(huì)造成物業(yè)公司的資金周轉(zhuǎn)壓力，從而使得物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，小區(qū)品質(zhì)又從何談起？最終吃虧還是業(yè)主自身利益。所以，無(wú)論是業(yè)主一方還是物業(yè)一方，積極履行各自的義務(wù)才會(huì)讓生活變得更加美好！
